JOSE MARIA LUQUE - ABOGADO DE INMOBILIARIO

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EL PODCAST DE JOSE MARIA LUQUE - ABOGADO DE INMOBILIARIO Escucha el podcast con consejos, casos y noticias del derecho inmobiliario y logra beneficios para tus inversiones y tu negocio. Varias son las razones por la que asesorarse en derecho inmobiliario:  La importancia de la inversión que realizas  La complejidad normativa  La seguridad jurídica  El aspecto fiscal Puedes adquirir algunos de mis productos en www.abogadodeinmobiliario.com/productos Puedes contratar mis servicios en https://www.abogadodeinmobiliario.com/trabajamos-juntos/ read less

Desayuno 30 - OBRAS EN LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS
2 días atrás
Desayuno 30 - OBRAS EN LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS
Desayuno 30 - OBRAS EN LA COMUNIDAD ¿Tiene el propietario o inquilino de una vivienda que consentir las obras o reparaciones que exija el servicio del inmueble? Tal y como establece el art 9 LPH 9.1.C el propietario tiene la obligación de: “  Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados”. Pero hay que distinguir dos supuestos: - Que las obras o reparaciones afecten a uno o varios vecinos y sean en beneficio de toda la Comunidad. - Que las obras o reparaciones afecten a todos los vecinos del inmueble. En el primer caso el propietario o inquilino afectado tendría derecho a que la Comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados, pero no así en el segundo caso, ya que el perjuicio es para todos los vecinos y la mejora y revalorización del edificio beneficia también a todos. La obra o reparación debe de ser aprobada conforme a lo establecido en la ley, es decir sometida a la Junta de Propietarios Puedes adquirir mis productos o suscribirte como afiliado en : https://abogadoinmobiliario.gumroad.com/ Para realizar una consulta: https://www.abogadodeinmobiliario.com/consulta
Desayuno 29 - CASAS PREFABRICADAS y CASAS MÓVILES
3 días atrás
Desayuno 29 - CASAS PREFABRICADAS y CASAS MÓVILES
Desayuno 29 - CASAS PREFABRICADAS y CASAS MÓVILES Una de las consultas que me realizan últimamente es la de la instalación de casas prefabricadas, principalmente en suelo rústico. Para instalar una casa prefabricada, el suelo tiene que reunir las mismas características qué para la realización de una casa con materiales de construcción. Tampoco se puede instalar casas que se puedan mover, las conocidas como mobile home. Por tanto, el suelo tiene que tener la consideración de urbano y debemos obtener la preceptiva licencia municipal Sí nos encontramos en suelo rústico, y atendiendo a las circunstancias del mismo, podremos instalar una casa prefabricada o móvil siempre qué obtengamos la preceptiva licencia municipal. Además, en una casa prefabricada, tenemos los siguientes gastos y debemos de pagar los impuestos correspondientes que son: la licencia de obra, el impuesto sobre construcciones, la licencia de primera ocupación, si queremos legalizarla deberemos de otorgar la correspondiente escritura de obra nueva de ante notario, pagar el impuesto de actos jurídicos documentados y proceder a su inscripción en el registro de la propiedad. Como conclusión, he de decir que hay que analizar la operación para ver si resulta más rentable instalar una casa prefabricada o realizar una casa de construcción, y ello con independencia de lo que desee cada persona para tener su vivienda. Ante las noticias que aparecen sobre un supuesto vacío legal para instalar casas móviles y casas prefabricadas en terreno rústico, la Fiscalía General del Estado, a través de Fiscal de Sala Coordinador de Medio ambiente, ha dictado un decreto. En el mismo desmiente que haya vacío legal en este aspecto, y recuerda, que: - En el ámbito contencioso - administrativo los tribunales han puesto de manifiesto en reiteradas ocasiones que las viviendas prefabricadas están sujetas a licencia urbanística de obras y a posterior control. Asimismo rechazan la equiparación entre vivienda prefabricada y caravana. Los tribunales consideran que toda estructura habitacional requiere licencia con independencia de su sistema de fijación. - Pero además, en determinados casos puede ser un ilícito penal, y los tribunales penales consideran la vocación de permanencia como el elemento determinante para poder integrar el tipo penal del art. 319 del código Penal (Delito relativo a la ordenación del territorio y el urbanismo, la protección del patrimonio histórico y el medio ambiente) Por eso a la hora de asesorar para este tipo de viviendas, en auge actualmente, hay que considerar la legalidad urbanística en todos sus ámbitos. Puedes adquirir mis productos o suscribirte como afiliado en : https://abogadoinmobiliario.gumroad.com/ Para realizar una consulta: https://www.abogadodeinmobiliario.com/consulta
Desayuno 28 - RESOLUCION DE LA COMPRAVENTA POR FALTA DE FINANCIACIÓN
4 días atrás
Desayuno 28 - RESOLUCION DE LA COMPRAVENTA POR FALTA DE FINANCIACIÓN
Desayuno 28 - RESOLUCION DE LA COMPRAVENTA POR FALTA DE FINANCIACIÓN La mayoría de las veces que la gente compra una vivienda lo hace acudiendo a financiarse, normalmente mediante un préstamo hipotecario. En el momento actual y debido a la situación económica se están produciendo muchas renuncias a la compraventa firmada. ¿qué sucede cuando la causa de la renuncia a la compra es la no concesión de la financiación por parte de una entidad bancaria? Mi consejo es reflejar esta circunstancia en el contrato privado de compraventa y en especial en el pacto de arras. Desde el punto de vista del comprador, este desea que se incluya la cláusula de devolución de la cantidad integra de la cantidad entregada en concepto de arras, siempre que el motivo de la resolución del contrato sea la no concesión de la financiación. El vendedor por su parte quiere que se cumpla el contrato, y en que caso de no llevarse a cabo y se produzca la resolución, verse indemnizado con la cantidad entregada en concepto de arras. Como solución intermedia y debido al perjuicio que se le ocasiona al vendedor el no poder disponer para la venta de la vivienda y estar sometido a una incertidumbre en la finalización de la operación establecería las siguientes condiciones: - Limitar en el tiempo el plazo para conseguir la financiación ( 1 o 2 meses máximo) - Establecer una indemnización para el vendedor en un porcentaje de la cantidad entregada ( Ej 20 %) si la causa de la resolución es la indicada. El vendedor se ve indemnizado y el comprador no pierde toda la cantidad entregada. - También podría ser permitir al vendedor poder vender la propiedad a un tercer comprador con la devolución de la cantidad entregada al comprador, sin penalización, ni tenerla que devolver por duplicado. Con una buena negociación y unas clausulas claras en el contrato de compraventa podemos evitar muchos problemas y reducir la litigiosidad. Puedes adquirir mis productos o suscribirte como afiliado en : https://abogadoinmobiliario.gumroad.com/ Para realizar una consulta: https://www.abogadodeinmobiliario.com/consulta
Desayuno 27 -EL ESFUERZO ECONOMICO PARA PAGAR UNA VIVIENDA
5 días atrás
Desayuno 27 -EL ESFUERZO ECONOMICO PARA PAGAR UNA VIVIENDA
EL ESFUERZO ECONOMICO PARA PAGAR UNA VIVIENDA Como comentaba hace tiempo en un post la cantidad mínima de dinero que había que tener para comprar una vivienda era aproximadamente sobre el 33 % por ciento del valor de la misma. Ello debido a que por regla general te va dar de hipoteca el 80 % del valor de compra, por lo que es necesario disponer del 20 % y si le sumamos todos los gastos asciende aproximadamente al porcentaje comentado. Pues bien, hoy leo una noticia en la que dice que el esfuerzo económico para comprar y pagar una vivienda supera ya el 45 % en tres ciudades, en concreto en Madrid, Barcelona y Málaga. Lo razonable es estar por debajo del 35 %, porque sino las familias va a tener problemas económicos para poder asumir la cuota hipotecaria (Máxime con la fuerte subida del Euribor en el último año). Estos datos, junto a la elevada inflación, hace que numerosas familias no tengan capacidad económica para acceder a una vivienda o a plantearse el cambiar de vivienda. Los Notarios también han advertido del fuerte descenso de operaciones sufridas a final del año 2022. Puede ello conducir a una crisis del mercado inmobiliario, tal y cómo está sucediendo en otros países como Canadá, EE.UU. , Holanda, Reino Unido, Australia, Corea del Sur, … ¿ La situación económica de España es distinta a la muchos países de nuestro entorno?. Son interrogantes que se irán resolviendo a lo largo del año y que no tienen una respuesta fácil. Puedes adquirir mis productos o suscribirte como afiliado en : https://abogadoinmobiliario.gumroad.com/ Para realizar una consulta: https://www.abogadodeinmobiliario.com/consulta
desayuno 26 - Construcción en suelo ajeno
6 días atrás
desayuno 26 - Construcción en suelo ajeno
CONSTRUCCION EN SUELO AJENO Muchas veces sucede que el dueño de una construcción o una edificación no es el dueño del terreno, y esto puede traer problemas legales que derivan en una gran casuística. Esta figura es conocida como accesión y está regulada en los artículos 353 y siguientes del código Civil. La regla general es que “Lo edificado en predio ajenos y las mejoras o reparaciones hechas en ellos, pertenecen al dueño de los mismos con sujeción a lo que se dispone en los artículos siguientes”. La norma distingue si la actuación es de mala o buena fe: Si es de buena fe el dueño del terreno en que se edificare, tendrá derecho a hacer suya la obra, previa indemnización establecida, o a obligar al que fabricó o plantó a pagarle el precio del terreno. Pero si el que edifica en terreno ajeno actúa de mala fe, pierde lo edificado, , sin derecho a indemnización. Y además el dueño del terreno en que se haya edificado con mala fe puede exigir la demolición de la obra, reponiendo las cosas a su estado primitivo a costa del que edificó. Cuestión distinta es que se construya en suelo propio y en una parte en suelo ajeno, es lo que se conoce como accesión invertida. La accesión invertida o inversa, también denominada "construcción extralimitada" ha sido definida como "toda edificación en suelo que en parte pertenece al constructor y en parte al propietario del fundo colindante, determinando que lo principal sea lo edificado y lo accesorio la porción de terreno invadido", dando lugar con ello a que el suelo ceda al edificio y no al contrario (de ahí que se hable de accesión invertida) como es regla general. Puedes adquirir mis productos o suscribirte como afiliado en : https://abogadoinmobiliario.gumroad.com/ Para realizar una consulta:   https://www.abogadodeinmobiliario.com/consulta
Desayuno 25 - Viviendas para uso turístico y comunidades de propietarios
20-01-2023
Desayuno 25 - Viviendas para uso turístico y comunidades de propietarios
Desayuno 25 - Viviendas para uso turístico y comunidades de propietarios Una de las cuestiones más polémicas en las ciudades con atractivo turístico, es el de los pisos destinados a actividad turística y su relación con los demás vecinos del inmueble. Las viviendas que estén integradas dentro de una comunidad de propietarios y que se destinen a uso turístico están sometidas a ciertas normas. El Real decreto -Ley 7/2019 de 1 de marzo modificó la Ley de Propiedad Horizontal y añadió el punto 12 al art 17 , que establece: 12 El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos. En la ley se permite que la junta de Propietarios limite o condicione el ejercicio de la actividad, pero no se puede prohibir. También se puede incrementar la cuota de participación en los gastos de la vivienda hasta un 20 %. Em ambos casos se requiere un voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios, que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Una cuestión muy importante y que se establece en la Ley es que los acuerdos no tienen efectos retroactivos
Desayuno 22 -DE FRANQUICIAS
17-01-2023
Desayuno 22 -DE FRANQUICIAS
DE FRANQUICIAS A los abogados no solo nos preguntan cuestiones jurídicas, sino también cuestiones entre el derecho y la economía. El otro día un cliente qué quiere montar una inmobiliaria me consultó, si era mejor montarla de forma independiente o a través de una franquicia Según la RAE, , una franquicia es una "concesión de derechos de explotación de un producto, actividad o nombre comercial, otorgada por una empresa a una o varias personas en una zona determinada". La franquicia se documenta a través de un contrato que tiene carácter mercantil Como en todas las operaciones de inicio de negocio le manifesté que tenía que estudiar las ventajas e inconvenientes que supone estar dentro de una franquicia Algunas de las ventajas son no tener que comenzar el negocio desde cero, know how de la franquicia, la marca, la publicidad, y el hecho de empezar acompañado en la aventura de un nuevo negocio. Eres el propietario pero empiezas con un modelo de negocio conocido y probado. Inconvenientes que tiene, son el tener que pagar un desembolso inicial -canon de entrada- y una prima de forma temporal, según se establezca se establezca en el contrato de franquicia, y además la limitación de estar sometida a las normas que se establezcan dentro del funcionamiento de la franquicia, careciendo por tanto de cierta independencia. Por eso, hay que valorar la situación, y estudiar todas las ventajas e inconvenientes que supone estar dentro de una franquicia. Así cómo elegir en su caso, la franquicia adecuada para el lugar y la población dónde se va a desarrollar la actividad. Por último como siempre digo asesorarse antes de firmar cualquier contrato.
Desayuno 20 - Medidas para paliar la subida de las hipotecas
13-01-2023
Desayuno 20 - Medidas para paliar la subida de las hipotecas
Medidas para paliar la subida de las hipotecas El BOE del 23 de noviembre de 2022 publica el Real Decreto-ley 19/2022, de 22 de noviembre, por el que se establece un Código de Buenas Prácticas para aliviar la subida de los tipos de interés en préstamos hipotecarios sobre vivienda habitual, Principales medidas para los deudores hipotecarios a) Deudores más vulnerables En primer lugar, se refuerza el actual Código de Buenas Prácticas para deudores hipotecarios vulnerables, aquellas familias con rentas inferiores a los 25.200 euros al año y un incremento del esfuerzo del 50 %, con viviendas de hasta 300.000 euros. b) Familias con rentas inferiores a 29.400 euros La protección se extiende a las familias de clase media que se encuentren en riesgo de vulnerabilidad como consecuencia del aumento rápido de la carga hipotecaria: el nuevo Código de Buenas Prácticas será aplicable a los hogares con renta inferior a 3,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM) —unos 29.400 euros anuales— que tengan que hacer frente a una cuota hipotecaria superior al 30 % de su renta y que hayan experimentado un incremento de esta carga hipotecaria de al menos el 20 %. Otras medidas Medidas en relación con el régimen de compensaciones y comisiones de reembolso anticipado, Dos medidas dirigidas a mejorar el conocimiento por parte de los deudores hipotecarios en dificultades de las herramientas a su disposición y de las instituciones públicas a las que puede acudir en busca de asesoramiento o apoyo. En tercer lugar, se revisan algunos aspectos del procedimiento de subrogación de acreedor Más información y consejos en www.abogadodeinmobiliario.com
15 - FINANCIACION PARA PERSONAS MAYORES
23-12-2022
15 - FINANCIACION PARA PERSONAS MAYORES
15 - FINANCIACION PARA PERSONAS MAYORES La semana pasada una persona que se había jubilado hacía un par de meses (con la pensión de autónomo), me realizó la siguiente consulta: Sólo tengo una vivienda en propiedad , ¿cómo puedo obtener dinero para tener una jubilación más holgada económicamente y poder disfrutar de estos años, sin perder la vivienda que tengo? Algunas de las alternativas que existen son: - La hipoteca inversa, que está más extendida en el norte de Europa y en los países anglosajones, pero que en España no acaba de cuajar. - La venta de la nuda propiedad de la vivienda, con lo que se queda el usufructo vitalicio. La verdad es que no son operaciones sencillas y hay que estudiarlas con detenimiento, pero puede ser un instrumento que garantice una mejor jubilación a determinadas personas con rentas mínimas. www.abogadodeinmobiliario.com LA EDAD MÁXIMA PARA PEDIR UNA HIPOTECA El otro día un cliente me preguntaba cuál es la edad máxima para pedir una hipoteca. En la ley no existe ninguna limitación, pero por regla general los bancos van a establecer cómo edad máxima para amortizar el préstamo hipotecario la de 75 años. Ello supone, que si la duración mínima de los préstamos hipotecarios suele ser de unos 10 años, no te van a conceder un préstamo hipotecario si tienes más de 65 años. Pero además teniendo en consideración la edad, lo más normal es que te digan que tienes que contratar un seguro para garantizar el pago del préstamo, aparte de tener suficientes ingresos y capacidad de endeudamiento. El cliente tendrá que tener un buen historial crediticio para que le concedan el préstamo. Por tanto, salvo que seas un buen cliente para la entidad financiera y que tengas solvencia y capacidad económica, va a ser difícil que una entidad financiera te conceda un préstamo hipotecario si tienes más de 60 años.